自本年7月以来，广州多个城市更新名堂跑出加速率。近日，广州市当今体量最大、触及村民搬迁数目最多的城更名堂之一——番禺里仁洞村矫正名堂迎来首批复建房委用。里仁洞村的破茧蝶变，见证着广州在城市更新谈路上的全新探索。

广州全市共有272条城中村，因东谈主口密度极高、产业型城中村占比大，导致改酿本钱高、实施难度大。濒临挑战，在2023年开启的寰宇城市更新举止中，广州举止赶紧，走在寰宇前线。2024年广州在寰宇领先出台了首部城中村矫正地方性礼貌《广州市城中村矫正条例》，秀美着广州城市更新施展插足“政府主导+市集协同”的新阶段。

不外，广州城市更新并未浅薄地遗弃旧模式，面前广州城市更新呈现新旧模式并存的边幅。除全体撤销重建外，还有“微矫正”“渐进式更新”“自拆自建”等多种更新模式共同鼓励。南边日报记者专访广州市东谈主民政府外聘法律照应人、广东省“三旧”矫正协会监事长龚军伟讼师，深刻解读广州在城市更新谈路上的多元探索。

“照章征收、净地出让”是新模式的中枢逻辑

早在2009年，广州就开启了旧改责任，探索开展“三旧”矫正，并陆续出台《广州市城市更新办法》及配套文献。其时的城中村矫正名堂一般有“一级开发”和“二级开发”两个阶段。“一级开发”包括地皮征用、拆迁抵偿和前期工程，一级开发完成后地皮变为净地，插足“二级开发”阶段，开发商在地皮上进行重建，包括复建地块和融资地块，融资地块的产物用于对外售售。

2023年，党中央、国务院作出了在超大特大城市积极稳步鼓励城中村矫正的紧要有打算部署。动作国度首批试点城市，广州在2024年领先推出“照章征收、净地出让”新模式，旨在责罚传统矫正中存在的过度市集化、碎屑化、周期长等问题。广州城中村矫正逐渐由自主矫正、配合矫正等传统矫正模式向“照章征收、净地出让”模式改换。

不外，广州城市更新并未浅薄地遗弃旧模式，在《广州市城中村矫正条例》出台夙昔已招商、已批后实施的名堂连续按照旧模式鼓励。旧模式矫正名堂仍是在稳中求进，按照熟练一个鼓励一个的原则，不同区域、不同要求的名堂不错证实实践情况给与合适的矫正旅途，不搞“一刀切”，很多传统模式的旧改名堂仍在积极鼓励中。

新旧模式的区别是什么？龚军伟分析，“新旧模式最压根的辩认是底层逻辑不同。旧模式主要依托市集的力量实施地皮整理，新模式则强化政府对前期责任的主导以及一级地皮市集的统筹不休。”

龚军伟进一步详备解读，从实檀越体看，旧模式以村集体经济组织和配合企业为实檀越体，新模式则以政府征收部门为征收实檀越体。资金着手方面，旧模式名堂约90%的资金来自市集；新模式主要依靠政府资金，由中央银行和战略银行提供专项借款复旧。

在龚军伟看来，两种模式是社会不同发展阶段和经济场合下的产物。旧模式在经济快速增永劫辰施展了紧要作用，但也存在动迁难、着力低、本钱高级问题。而在面前市集下行布景下，政府投资和主导的新模式更为合乎。

 “全体统筹、连片开发”是新模式的弘远上风

2024年1月，寰宇首笔城中村矫正专项借款落地广州罗冲围松溪片区，由政府统筹征收后贪图开采安置房5000套，并引入华为研发中心，打造数字产业集群。

其中潭村矫正名堂动作广州首个选择“照章征收、净地出让”模式的城中村更新名堂，通过政府主导征收地皮、斡旋抵偿轨范，责罚了传统矫正中周期长、纠纷多的问题。当今已完成首期1906套回迁房奠基，方针2027年委用，同步开采灵敏社区、西宾医疗等配套，并保留醒狮广场等文化元素。矫正后将开释110万闲居米产业空间，发展前锋瞎想、数字创意等新兴产业，成为连结白云站关节的产城交融示范区。

包括罗冲围片区在内，广州正在加速鼓励广州火车站片区、新中轴海珠片区、环五山更始策源区四个要点片区的城市更新责任，通过连片矫正、产城交融，推动城市功能升级与空间优化。这些王人是新模式下城市更新的名堂，资金保险性强（专项借款及专项债等复旧）、风险可控、寰球属性凸起，尤其顺应大型连片矫正，推动城市功能升级与空间优化。

龚军伟也觉得广州城市更新向更深更广处所拓进，矫正边幅更多元，矫正内涵上更深一层，落脚于社会治理和产业兴旺、经济发展。“新模式的最大上风来自照章征收，依托政府的征收强制力，表面上不错灵验化解动迁僵局，进步地皮整理着力。同期，由政府征拆与资金方面的保险与兜底，名堂发生风险的可能性较小。”

但他也指出，新模式下城市更新名堂专项借款真的凿还款主体存在朦胧性，以及何如构建合规、高效的专项借款审批使用经过，王人有待进一步探索。

 “多元探索、协同鼓励”打造广州城市更簇新活样本

近日，荔湾区茶滘村矫正名堂传来好音尘：自本年8月行政处理模式全面运行以来，首批留守户已有6户完成签约。自本年7月以来，广州正在以惊东谈主速率“刷新”城市面庞，界限当今，全市有超过17个旧改名堂正在新模式或旧模式的旅途加速鼓励清拆责任。

广州茶滘旧改名堂后果图 受访者 供图

旧模式城市更新最大的问题是短缺灵验的动迁时刻，容易形成动迁僵局，导致名堂鼓励的着力低、本钱高，广州似乎找到了我方的解法。

何如灵验破解动迁僵局？龚军伟先容，在原“三旧”矫正战略框架下，珠三角各个城市王人进行了有利探索。如江门、深圳等城市的零碎征收轨制，广州市推论的集体经济组织（地皮通盘权东谈主）收回集体地皮使用权等，以及有关文献司法的“政府裁决、司法裁判”轨制。2024年5月1日施展抓行的《广州市城中村矫正条例》司法的“村集体收地+行政处理”，为破解城中村矫正拆迁辛劳进一步夯实了法律基础。

除了全体撤销重建外，广州也在探索多种更新旅途。关于不顺应全面矫正的区域，放荡主张“微矫正”“渐进式更新”等模式。如夏茅村级工业园矫正名堂选择“国企引颈+村社联动+专科运营”的模式，告捷探索出一条提质增效、多方共赢的城中村更新旅途。

“城市更新责任最紧要的是证实名堂特点和区域需求给与最合适的旅途。”龚军伟强调，不管是新模式如旧友模式，王人应该从实践启航，连合自己定位与当下的市集、经济景色，选择不同的矫正边幅，“这是改日城市更新发展的势必处所，亦然高质地发展的势必要求。”

广州城市更新的魔力正在于多元探索。政府主导的新模式保险实施着力，旧模式引发市集活力，片区更新重塑城市骨架，共同组成了广州“留改拆并举、拆治兴并进”的多元生态。改日，跟着城市更新责任的不绝鼓励，广州将连续为超大城市转型提供“破”与“立”的鲜美样本。

采写：南边+记者 柴亚娟

统筹：冯善书

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